Umowa najmu zawarta przez właściciela nieposiadającego odpowiedniej wiedzy
i najczęściej niestety z wykorzystaniem najprostszej umowy najmu, może spowodować poważne konsekwencje dla Wynajmującego.
Zapytacie, czy to aby nie przesada z tą ostrożnością?
No niestety nie. Praktyka pokazuje, że człowiek ostrożny jest zawsze zabezpieczony.
A najlepiej zabezpieczony dobrą umową, protokołem zadawczo-odbiorczym oraz wszelką inną dokumentacją najmu, zawsze pisemną i odpowiednio archiwizowaną. Bo niestety wypadki z nieuczciwymi najemcami się zdarzają, a wynajmujemy często przecież dorobek swojego życia.
Nieprawidłowa i nieprecyzyjna umowa oznacza problemy dla właściciela.
Oczywiście jest duża grupa osób, która przez wiele lat wynajmuje swoje lokale na podstawie zwyczajnej, ogólnej umowy najmu i jest dobrze. Z doświadczenia jednak wiem, że nieuczciwi lokatorzy się zdarzają, a dobrze skonstruowana, przygotowana z wykorzystaniem wszelkich, zgodnych z prawem zabezpieczeń umowa jest podstawą do bezpiecznego i stabilnego najmu.
Jest także najlepszym sposobem na dobór właściwego i uczciwego najemcy. Już bowiem na etapie rozmów i ustalania szczegółów umowy najmu okazjonalnego jesteśmy w stanie ustalić zaplecze najemcy oraz chęci do sformalizowania stosunku najmu. Jeżeli najemca będzie miał uczciwe zamiary podpisanie takiej umowy nie będzie dla niego problemem.
Co jest potrzebne aby umowa najmu okazjonalnego została skutecznie zawarta?
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta przez właścicieli lokali, którzy są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności w zakresie wynajmu lokali.
- Umowa musi być pisemna oraz zawierana na czas określony nie dłuższy niż 10 lat (najlepiej jakby w tytule miała zapis o umowie najmu okazjonalnego)
- Musi w załączeniu posiadać następujące załączniki; akt notarialny o poddaniu się przez najemcę dobrowolnej egzekucji, oświadczenie woli najemcy ze wskazaniem lokalu do którego opuści mieszkanie w przypadku eksmisji, oraz oświadczenie właściciela lokalu lub posiadającego inny tytuł prawny zawierającego zgodę na zamieszkanie tam najemcy)
- Musi zostać zgłoszona w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu do Urzędu Skarbowego.
Co mi da zawarcie umowy najmu okazjonalnego i czy warto podjąć się trudu jej zawarcia?
Kiedy jednak podejmiesz ten trud, przygotujesz dobrą umowę najmu okazjonalnego i jeszcze na etapie negocjacji przekonasz do niej najemcę, omijasz niebezpieczeństwo związane z koniecznością ewentualnego zabezpieczenia w przyszłości byłemu najemcy lokalu zastępczego, omijając też długi proces sądowy.
Każdy etap postępowania windykacyjnego musi być sformalizowany (wszystko na piśmie) i za potwierdzeniem odbioru.
Rozpoczynając od wezwania do zapłaty, wypowiedzenia najmu, aż po wezwanie do opróżnienia, wszystko musi być sporządzone na piśmie i przechowywane. Cała ta dokumentacja wraz z umową i jej załącznikami będzie bowiem przecież warunkiem do uzyskania klauzuli wykonalności aktu notarialnego.
z naszego mieszkania.
Dla kogo jest ta umowa najmu okazjonalnego?
Zarządzając swoim majątkiem nie zamierzasz jednak spełniać misji i humanitarnie zezwalać na zamieszkiwanie byłym najemcom, którzy nie płacą i jeszcze zgodnie z prawem oczekują, że zapewnisz im w przypadku eksmisji, lokal zastępczy. Od najemców, oczekujesz, że nie będą zakłócać spokoju innych mieszkańcom nieruchomości, będą dbać o nieruchomość, a przede wszystkich będą regulować umówiony czynsz. Kiedy dochodzi do zadłużenia lokalu i pomimo rozmów i telefonów zadłużenie nie zostaje uregulowane, musisz podjąć zdecydowane działania, aby nieruchomość nie przynosiła strat. I właśnie wtedy najczęściej okazuje się, jak ważna jest precyzyjna umowa najmu, która zabezpiecza interesy właściciela.
Najważniejszy w najmie jest początek.
O tym jak będzie wyglądała zarządzanie najmem decydujemy już na samym początku poprzez wybór najemcy, rozmowy negocjacyjne, a nade wszystko przygotowując dobrze zabezpieczoną umowę najmu. Duże mogłoby się wydawać sformalizowanie umowy, nie jest przesadą, właśnie ta przesada da ci stabilizację i pozwoli na spokojny sen
w przyszłości.
Autor: Renata Bedyńska
Doświadczony pracownik samorządowy specjalizujący się w zarządzaniu nieruchomościami użytkowymi oraz najmem.
Codzienny kontakt z ludźmi w mojej pracy zawodowej oraz dyskusje na tematy związane z zarządzaniem nieruchomościami to jest nie tylko moja praca, ale także pasja.
